4月成屋销售依旧低迷：降息带来的负担能力改善不足以提振需求，利率波动压制上行空间

核心结论

4月成屋销售环比仅微增0.2%，经季节性调整年化销量为402万套，远低于市场普遍预期的+2.0%。该数据确认住房市场仍处于持续低活跃均衡状态：2026年初房贷利率下降带来的负担能力改善未能转化为实质性需求。独栋住宅销售完全持平于364万套，多户住宅销售增长2.7%至38万套——后者占比太小，不足以改变整体图景。我们预计住宅投资将继续拖累GDP，继一季度环比年化暴跌-8.0%后，二季度增速仅为+1.0%。考虑到近期抵押贷款利率回升，二季度预测可能过于乐观。

证据：尽管负担能力改善，需求依然停滞

销售徘徊在狭窄区间。 4月402万套的数据接近三个月均值405万套。3月销量从398万套上修至401万套，但这一修正并未改变持平走势。过去六个月，成屋销售一直在402万至427万套之间波动——这一区间表明毫无复苏动能。分地区看，南部和中西部销量上升，东北部持平，西部下降，与需求零散的特征一致。

库存持续累积，抑制价格涨幅。 独栋住宅库存经季调后连续第五个月上升。独栋住宅的月供应量维持在4.4个月，高于疫情期间3.0-3.5个月的历史低位水平。4月待售成屋总量为147万套，高于2025年12月的143万套。库存积压正在压制升值：中位售价同比增速从一年前的+1.7%放缓至4月的+1.0%。独栋住宅价格同比增速也放缓至+1.0%。

利率变动逆转了负担能力改善。 随着抵押贷款利率从2025年末峰值回落，全美房地产经纪人协会住房负担能力指数在2026年初有所改善。但报告明确指出，近期的波动和抵押贷款利率回升侵蚀了改善成果，消除了任何可能的销量上升空间。有效抵押贷款利率利差（30年固定利率减去有效利率）仍然较大，意味着现有房主锁仓效应继续限制换手率。

公寓/合作公寓库存数据质量风险。 报告指出4月公寓/合作公寓库存报告出现大幅下降，与3月观察到的模式相似（3月数据随后被修正）。分析师怀疑是数据质量问题，而非实际供应下降。这给库存和月供应量指标增加了噪音，但并未改变独栋住宅市场疲软的核心信号。

关键风险

1. 抵押贷款利率再度上行。 近期利率走高可能在未来几个月进一步压制需求，使当前400-430万套的区间成为天花板而非地板。
2. 公寓/合作公寓数据质量。 持续的修正掩盖了多户住宅的真实库存情况，但该板块规模过小，不足以影响整体住宅投资。
3. 负担能力门槛尚未突破。 即使价格增速放缓和前期利率下降，月供相对于收入仍处于高位。若就业增长走软，需求缺口可能扩大。

投资启示

4月数据强化了我们的观点：住房不会对2025-2026年GDP增长做出积极贡献。我们对二季度住宅投资环比年化+1.0%的预测已计入价格，但由于利率逆转且缺乏需求催化剂，风险偏向下行。对投资者而言，这意味着：(a) 住宅建筑商股票面临销量停滞的逆风；(b) 抵押贷款发起机构继续面临低发起量；(c) 宏观配置应反映住房固定投资在年底前的疲软。我们认为除非抵押贷款利率大幅低于当前水平并至少持续2-3个月，否则短期内看不到有意义的复苏触发因素。

---

附录：4月成屋销售关键数据