美国3月房价增速进一步放缓，但可负担性仍面临挑战

核心要点

全美房价涨幅急剧减速。凯斯-席勒全国指数3月同比仅录得0.7%，而去年同期为3.4%。然而，这一放缓不足以抵消2月以来抵押贷款利率上行的影响；净效应上，可负担性较2026年初已恶化。受限的可负担性持续压制需求与成交，我们已将二季度住宅投资跟踪预估值下调至折年率环比增长1.0%。尽管存在短期拖累，家庭资产负债表仍有支撑——当前房价水平仍较2019年高出逾50%。我们的房地产策略师预计，到年底房价增速将回升至同比2%。

证据链

主要指数均显示价格趋势在走软。联邦住房金融局（FHFA）仅含购买交易指数环比微升0.1%（同比1.7%），而凯斯-席勒20城综合指数环比下降0.2%，使其同比涨幅收窄至0.8%。全国指数同比增幅在12个月内压缩了2.7个百分点。关键在于，较低的房价涨幅并未修复可负担性：2月后抵押贷款利率重拾升势，其负面影响已完全吞噬了房价涨幅放缓带来的任何益处。其结果是，可负担性指标较2月有所恶化，尽管仍优于去年录得的最差水平。

可负担性收紧正直接传导至成交活动。房屋销量持续低迷，与二季度折年率仅1.0%的住宅投资增速相一致。但宏观财富渠道依然稳固。鉴于房价较疫情前基准上涨超50%，家庭净资产仍获支撑，从而缓冲消费。前瞻来看，房地产策略团队预计到12月增速将温和回升至同比2%，这意味着当前疲软阶段主要是利率所致，而非结构性的供需破坏。

关键风险

长端收益率进一步上行，将推高抵押贷款利率，加剧可负担性逆风，甚至可能将住宅投资拖入实质性收缩。相反，若利率快速下行——尽管非我们的基准情形——则可迅速重振可负担性并释放被压抑的需求，从而驱动更强的房价与成交结果。宏观层面，若住房类通胀粘性超预期，可能推迟美联储的宽松步伐，使融资成本在更长时期内维持高位。劳动力市场若出现比预期更急剧的放缓，将对房价构成下行风险，尤其是在库存已在累积的市场。